종부세 개편 2026, 실거주 1주택 공제 14억…20억 미만은 빠집니다

종부세 개편 2026 정부안의 핵심은 하나예요. 실거주 1주택 기본공제가 공시가 12억에서 14억으로 올라갑니다. 정부 환산 기준으로 시가 약 20억까지는 과세 대상에서 빠져요. 대신 집을 갖고 안 사는 1주택자는 공제가 9억으로 깎입니다. 기준이 ‘몇 채’에서 ‘얼마짜리에 사느냐’로 바뀌는 구조예요.

달라지는 숫자

종부세 개편 2026, 실거주 1주택은 얼마가 달라지나요?

기본공제가 공시가 12억에서 14억으로 2억 늘어납니다. 재정경제부 2026년 세제개편안 기준이에요.

바뀌는 항목은 공제 하나가 아닙니다. 공고 기준으로 네 가지가 같이 움직여요.

다주택자는 산식이 새로 생깁니다. 4억 + (5억 × 거주주택 공시가 ÷ 전체 주택 공시가 합계)예요. 공시가 10억 두 채 중 한 채에 살면 6.5억이 공제됩니다. 어느 집에도 안 살면 4억만 공제돼요.

세율은 2028년부터 주택 수와 무관해집니다. 주택가액 기준 0.5~5.0%로 일원화된다고 한국세정신문이 전했어요.

20억 기준선

시가 20억 미만이면 정말 빠지나요?

조건이 맞으면 빠집니다. 단 기준은 시가가 아니라 공시가격 14억이에요.

‘시가 20억’은 정부가 공시가 14억을 시세로 환산한 표현입니다. 공동주택 공시가격 현실화율을 적용한 값이에요. 같은 시가 20억이어도 단지별 공시가는 다릅니다. 본인 공시가가 14억을 넘으면 시가가 20억 아래여도 과세 대상이에요.

정부 시뮬레이션 숫자도 나와 있습니다. 60세·10년 이상 거주 1주택, 시가 20억 기준 종부세가 27.6만원에서 10.8만원으로 줄어드는 사례가 국민일보 보도로 확인됩니다. 절반 아래로 떨어지는 구간이에요.

체감으로는 크지 않은 금액입니다. 20억대 초반에서는 원래 종부세가 수십만 원 단위였거든요. 큰 폭으로 움직이는 쪽은 그 위 구간이에요.

빠지는 사람

나는 왜 오히려 더 내게 되나요?

비거주 1주택자와 다주택자는 부담이 늘어납니다. 이 개편은 감세가 아니라 이동이에요.

가장 크게 바뀌는 쪽은 비거주 1주택입니다. 공제가 12억에서 9억으로 3억 줄어요. 정부 시뮬레이션 기준 시가 20억 비거주 1주택은 27.6만원에서 114만원으로 늘어납니다. 2028년엔 152.1만원이고요. 이투데이가 정리한 수치예요.

세액공제도 한도가 새로 생깁니다. 고령자·장기보유 합산 80% 한도는 유지돼요. 다만 금액 한도가 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 제한됩니다. 2028년부터는 보유기간 공제가 없어지고 거주기간 공제만 남아요. 2027년 한 해는 둘 중 높은 쪽을 고를 수 있습니다.

전세를 주고 다른 곳에 사는 경우는 원칙적으로 비거주입니다. 예외는 좁아요. 취학·전근·해외발령 같은 부득이한 사유에 한해 보유기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정합니다. 1년 이상 계속 거주 중이었고 다른 시·군으로 이사해야 한다는 조건을 같이 충족해야 해요.

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 공정시장가액비율이 2028년 80%까지 올라갑니다. 여기에 세부담 상한이 200%로 완화되면서 한 해 증가폭 제한도 느슨해져요.

확정 여부

언제부터 적용되고, 확정된 건가요?

아직 확정이 아닙니다. 정부안 단계예요.

일정은 공고에 나와 있습니다. 입법예고 8월 4~20일, 국무회의 9월 1일, 정기국회 제출은 9월 3일 이전이에요. 국회 심의를 통과해야 시행됩니다.

적용 시점은 단계별입니다. 기본공제와 공정시장가액비율 70%는 2027년 과세분부터예요. 세율 일원화와 80% 비율은 2028년부터고요. 올해 11~12월 고지서에는 영향이 없습니다.

수정 가능성도 열려 있어요. 입법예고 기간에 접수된 의견이 3천 건을 넘었다고 파이낸셜뉴스가 보도했습니다. 구윤철 부총리도 8월 7일 “합리적 범위 내 수정 가능”이라고 밝혔어요. 위 숫자들은 확정된 세액이 아니라 정부안 기준 수치입니다.

정리하면 이렇습니다. 실거주 1주택 기본공제 14억, 비거주 9억, 공정시장가액비율 70%. 공시가 14억이 새 기준선이에요.

한계도 분명합니다. 아직 정부안이고, 국회에서 숫자가 바뀔 수 있어요. 실거주 요건의 예외 범위도 시행령에서 더 정해질 부분이 남아 있습니다. 지금 시점에서 확정으로 말할 수 있는 건 방향뿐이에요.

지금 할 수 있는 건 하나입니다. 부동산공시가격 알리미에서 본인 집 공시가격을 확인하는 것. 14억 위인지 아래인지에 따라 이 글의 숫자가 다 달라지거든요.